Inmuebles - Cluster Family Office

Tipos del Norte. Tipos del Sur (2a parte)

Para los que no lo hayáis hecho todavía, os recomendamos que leáis la primera parte de este artículo, en el que describíamos un futuro mucho más cercano de lo que algunos creen. En ese futuro próximo los tipos de interés del norte de la UE ya no podrían seguir por más tiempo anclados a los tipos de interés de los países del sur. Esa ruptura del precio del dinero de los países ricos respecto al precio del dinero de los países pobres, inevitablemente nos llevará a una cotización respecto a las otras divisas distintas. Y como decía aquel, si anda como un pato, vuela como un pato, nada como un pato y grazna como un pato, es un pato. O sea que si tiene tipos distintos va a tener cotizaciones distintas, y por tanto la moneda única va a dejar de ser única, con lo cual tendremos cuando menos dos Euros, si es que se mantiene la nomenclatura.

Para los más escépticos os traemos hoy el artículo elaborado por el Director de Análisis Yves Longchamp de Ethenea Advisors. En dicho artículo Longchamp cuantifica los tipos de interés que pueden soportar economías tan dispares como la de Alemania o Italia. Y no sólo es que puedan soportar tipos distintos sino que deben poder tenerlos, adaptándolos así a las necesidades de cada una de sus economías. A ningún lector se le deberían escapar las terribles consecuencias que suponen para las economías que el precio del dinero no se ajuste al ciclo y las necesidades de la maquinaria económica. Y lamentablemente, la convergencia económica hace años que dejó de ser plausible para los europeos del norte y los del sur.

Así pues, Ethenea dice que mientras que Alemania podría funcionar en estos momentos con una horquilla tipos de entre el 4,8-6,1%, Italia no podría soportar unos tipos -atención- superiores al 0,6-1,5%. La diferencia entre una economía y otra es abismal, y tres cuartos de lo mismo podríamos decir de las necesidades de tipos entre otros países del norte y del sur. Os recomiendo que leáis el citado estudio de Longchamp porque para más de uno será un bofetón de realidad que, cuando menos, le dará que pensar.

Las consecuencias inevitables de unas necesidades de tipos de interés tan dispares (y además crecientes día tras día) son la ruptura de la uniformidad del precio del Euro. Alemania no va a soportar una inflación creciente por muchos más años, mientras que en el sur de la UE estamos enfangados en deuda para muchas décadas, que nos exige un precio del dinero cuasi gratis para poder seguir pagando los intereses. Recordad que en el sur seguimos teniendo déficits presupuestarios, es decir, que cada día que pasa debemos más y más dinero, y eso a pesar de tener tipos negativos desde hace años! La consecuencia de ello es que en el sur no es materialmente posible seguir la subida de tipos que el norte de la UE exigirá en breve, siguiendo los pasos de la Reserva Federal de los EE.UU.

Lo hemos avisado infinidad de veces desde hace 7 u 8 años. La moneda única está condenada a dejar de ser única. Y los inversores harían bien en preparar su dinero, sus bancos depositarios, sus vehículos de inversión y por supuesto sus inversiones para ese escenario de tipos y cotizaciones distintas, aunque los burócratas sigan disimulando y se inventen un eufemismo creativo para la ruptura del Euro. Los estudios como el del Director de Análisis de Ethenea lo pueden decir más alto, pero no más claro. Y desde Cluster Family Office no nos cansaremos de advertir del riesgo que, inconscientemente, asumen los inversores del Sur que no se preparen para que sus inversiones cotizen a precios y tipos del norte y se depositen geográfica y cualitativamente a salvo. Como dice Longchamp en su artículo: «Ignoring a reality does not make it less real»

The abuse of bricks and mortar in Spanish wealth

It is very curious to see how in Spain there is a very different mentality regarding the allocation of household assets to that of American households. As you can see in the interesting chart published by Inbestia and reproduced below, approx. 80% of Spaniards' assets are allocated to real estate, i.e. the main residence and additional real estate. Therefore, less than 20% are allocated to financial assets, such as shares (listed or unlisted), investment funds, pension funds, life insurance, deposits, etc.

If we compare the allocation between Americans and Spaniards, we will see that the preference for companies in the world's leading economy is much greater than in Spain and most other countries (although it would be interesting to know the figures for the north of the EU, which we suspect must be closer to those of the US). The entrepreneurial culture of North Americans is much greater, and half of their assets are invested in both listed and unlisted shares (mostly in their own businesses or with partners), investment funds, pensions and life insurance.

Why are Americans more inclined to allocate their wealth and savings to companies in general? Do we in the rest of the world not like our money to work for ourselves? Haven't the real estate bubbles affected Americans as much or more than Spaniards? The answers are not simple, but rather an accumulation of factors that make up the difference between one financial allocation and the other. Let's look at some of these reasons:

The financial culture in which American society is growing up has an entrepreneurial tradition and the majority of the population is clear that the only engine that moves the country and that can lead them to well-being is to participate in one way or another in the creation of wealth achieved by companies. Either as employees seeking hierarchical job progression or as small entrepreneurs (franchisees or with small personal businesses). They expect little more financially from their state. By contrast, in Spain and much of the rest of the Western world, there is less of an entrepreneurial culture, and more reliance on state-dependent labour activities, which are generally a little less liberal and a little more interventionist than in the USA.

Another aspect that makes Spaniards more inclined to accumulate our wealth in real estate than Americans is precisely the unpleasantness that the financial sector has been giving us in recent decades. For our banks, even today, volatility is the demon from which they recommend their clients to flee. To this end, they offer them all kinds of products and structured products with the obsession to reduce volatility, a concept that they mistakenly consider to be synonymous with risk. And of course, when volatility is confused with risk, it is much easier for the banking sector to sell low-volatility products than high-volatility ones. What customer will not try to avoid a high-volatility product if they are told about high risk?

Therefore, the general opinion of Spanish savers is that it is much riskier to invest in the stock market than in less volatile banking products or in real estate. And here we come to the second derivative: How have the low-volatility banking products sold by banks in recent years been performing? Well, in the best of cases they have been mediocre, and in the worst of cases they have been abused or have been directly sentenced to court, as in the case of the preference shares. This unhappy end to many of the low volatility products has exacerbated Spanish investors' appetite for real estate, reaching the extremes in Spain that we have seen in the graph: almost 90% in real estate and assets of their own personal business, such as self-employment, etc.

The right balance of wealth should moderate real estate and boost financial investment to levels similar to those seen in the USA (not for nothing is it the society with the leading wealth and GDP per capita on the planet). Families should enjoy financial investments that work to generate wealth for their old age, as the state pension is not going to do this sufficiently (and even less so in Spain). In addition, the US regulator limits more and better the access of retail investors to structured products and other nonsense that Spanish banks sell with impunity to any retiree without financial knowledge. This limitation on the sale of complex products to retail clients in the USA also channels a good part of these small savers to ordinary equity funds, which are less afraid of volatility and more inclined to buy the idea of investing in companies.

And what about real estate - does it not also guarantee the generation of income for our old age? The answer is yes, but with some additional risks that need to be highlighted: By massively concentrating our assets in real estate, we will be at the mercy of geographical risk, local economic risk or country risk, and the risk that the real estate cycle will no longer be favourable to us when its growth becomes saturated. Not to mention the risk of non-payment, maintenance and rising taxes on property owners. The diversification and freedom of movement that comes from acquiring shares in good companies all over the world, creating wealth in the most diverse sectors and countries on the planet, is hard to achieve with real estate investment. And the capacity of the business world to adapt and overcome whatever the future circumstances of the economy may be in the coming decades will never be able to be achieved by the inert brick.

Finally, the common characteristic of new clients who come to Cluster Family Office has always been the overload of properties in their portfolio. A lack of diversification that many paid dearly for with the bursting of the real estate bubble after 2007. And one of the first things we do for new Clients is to replace real estate and rentals with financial investments through versatile and fiscally efficient vehicles. They should make their money work for the family, either by generating alternative income to rents by buying good alternative funds or by seeking to grow portfolios by buying good equity funds from around the world. The volatility - not risk - that can be assumed by each family and professional circumstance in the financial portfolio should determine the proportion of investments in company shares or in alternative strategies that generate more stable income.

Año 2007: A olivo más uno…

Hace ya casi 10 años que abandonamos la edad de la inocencia financiera. Esa época en la que el endeudamiento no era como hoy una necesidad vital para evitar la quiebra, sino una herramienta abusada para crecer y ganar dinero de la nada temerariamente. El espejismo de bonanza se comenzó a desvanecer ya en 2007, aunque para la mayoría de mortales no fue evidente el colapso hasta que las bolsas se rompieron en 2008. Recordando aquella época pre-crash, nos ha venido a la memoria una operación inmobiliaria con la que nos cruzamos en el año 2007, poco antes del desastre sistémico. Desde luego, vista en perspectiva la operación que recordamos a continuación, no podíamos acabar de otro modo más que despeñados por el abismo financiero:

La operación inmobiliaria en cuestión era un terreno a urbanizar en Andalucía, de tamaño y precio muy considerable: 58 millones de €. La negociación se centraba ya en los meros intereses a pagar por el 50% del pago aplazado acordado a 3 años. Hasta aquí todo normal y los contactos previos entre comprador y vendedor se realizaban con el intermediario de turno, un profesional experto, de esos que si te descuidas te vende el Palacio de Versalles como chateau de veraneo y con un descuento por pronto pago. No obstante, en cierto momento de la negociación, pudimos tratar directamente con el único propietario de las tierras, al que todavía no conocíamos: Un hombre de mediana edad y aspecto rústico y prudente. Pero cuando empezamos a entrar en materia nos dijo muy seriamente que los 29 millones de € aplazados debían pagarse «con el mismo interés que el banco, a olivo más uno«.

Debemos reconocer que aunque hemos toreado en muchas plazas (yo diría que en casi todas), nos costó unos cuantos segundos reaccionar. No se trataba de una ironía ni una broma, ni siquiera una metáfora. Me resistía a creer que alguien que confunde el Euro interbank offered rate (Euribor) con el rendimiento aceitero más una unidad de algo que ni siquiera quiero imaginarme, vaya a convertirse de la noche a la mañana en el propietario de 58 millones de €: 29 de ellos al contado y 29 a 3 años con sus correspondientes e interesantísimos olivos más uno. Cómico a la vez que alarmante y escandaloso, aunque muchos de nosotros le envidiemos desde nuestra modesta formación.

¿Qué habrá sido de este hombre y su familia después de 10 años? Por desgracia no pudimos mantener el contacto, ya que su banquero-amigo (sic) se ocupó de acapararlo, al menos durante un tiempo. Según nuestras experiencias como asesores patrimoniales no creo que hayan sido más felices que hasta el momento de la venta. Especialmente a partir de ahora, después de 10 años cubriendo los errores con un dinero que aparentemente nunca iba a acabarse. Durante estos años habrán sido manipulados, robados, estafados, adulados, y dilapidados en el más vasto sentido de la palabra. Habrán sido pasto de todos los que les rodean, formen parte de la familia o no. Odios cruzados que con su escasa formación posiblemente hayan acabado o acabarán trágicamente. Lo mejor que les podía haber sucedido era vender tierras cuyo valor no superase unos pocos millones de euros. Así habrían saboreado las mieles de la abundancia pero con menos enemigos, y probablemente en pocos años todo habría vuelto a la «normalidad», a lo sumo algún inmueble residual y aprovechable por parte de los hijos. Les deseo que hayan podido hacer realidad sus sueños, al menos temporalmente. Pero paradójicamente no les habrá resultado fácil su vida a partir de la venta, a no ser que tan sólo les haya robado un honrado bufete de abogados que se haya compadecido de sus limitaciones y les haya aislado de su fortuna inteligentemente.

En aquel momento (primavera de 2007) escribimos lo siguiente: «Es una aberración que a una familia agricultora se le conviertan, de la noche a la mañana sus tierras, que han servido para alimentar más que dignamente a sus antepasados, en semejante fortuna para la que nadie les ha preparado jamás. Quizás sea una aberración comparable a la que deberán sufrir los compradores de las viviendas que se construirán en estas tierras, con hipotecas que heredarán sus hijos si no son embargadas. En el caso del agricultor me parece una creación de riqueza contra toda ley de la economía capitalista. Y en el de los compradores de esos pisos una creación de pobreza, curiosamente al mismo interés: Olivo más uno».

Lamentablemente, el sistema financiero no soportó por más tiempo tales aberraciones, y pilló de lleno a esos nuevos ricos rurales, a los nuevos propietarios de pisos, a las constructoras y a los bancos que financiaron aquel despropósito. Y lo peor es que, visto en perspectiva de una década, la selva de las Mercados y la Economía de aquel entonces nos parece un juego de niños en comparación con el escenario al que nos enfrentamos actualmente. Porque los efectos colaterales de dinamitar el precio del dinero para salvar lo insalvable aún no han hecho más que empezar.

Ya es oficial: Eurozona 1 y Eurozona 2

Ya es oficial. En las portadas de toda Europa ya se ha publicado la noticia inevitable de una muerte más que anunciada por algunos pocos, a los que nos tachaban de cuasi extraterrestres por pronosticar la ruptura de la Eurozona hace ya un lustro. Hollande y Merkel han elegido el pomposo Palacio de Versalles para anunciar que la UE de los 27 no tiene ningún futuro y que la Eurozona de los 19 debe ir, al menos, a dos velocidades. Y para que no cunda el pánico en los Mercados ante semejante declaración oficial, se ha querido escenificar el anuncio con dos convidados de piedra. Los dos convidados con economías más grandes -y por tanto más peligrosas- de la Eurozona: Italia y España.

De ese modo, dicha declaración consigue dar la imagen de coordinación norte-sur deseada. Ojo, léase coordinación como tal, no como imagen de unidad en ningún caso. Al fin y al cabo, sería extraño que el anuncio de una Eurozona a dos velocidades se escenificase exclusivamente con representantes de la primera velocidad, ¿no?. Además, por si el anuncio no fuese ya de por sí una patata suficientemente caliente, lo han asumido 4 presidentes de los cuales 3 están en precario al frente de sus países. De ahí la precariedad también del sólo aparente control de la situación.

Tampoco es baladí el tono y el vocabulario elegido por Hollande en la entrevista que le ha hecho una coral de periodistas de medios elegidos ad hoc para cubrir el anuncio de Versalles (Le Monde, The Guardian, La Stampa y Süddeutsche Zeitung). A la pregunta de los periodistas al presidente francés respecto al motivo de escenificar el anuncio conjuntamente con Merkel, Gentiloni y Rajoy, su respuesta ha estado milimétricamente pautada: «Angela Merkel y yo mismo nos consultamos regularmente. Antes de todos los consejos europeos y sobre todos los asuntos. Es en el interés de Europa. Pero no es una relación exclusiva. Celebrándose el 60.º aniversario del tratado en Roma el 25 de marzo, nos parecía lógico asociar a Italia e invitar a España«. O sea, que Hollande y Merkel gestionan las decisiones, y para la escenificación (salir en la foto) voluntaria y gentilmente se asocian con Italia (como gesto de respeto y reconocimiento a un socio histórico de la UE desde su creación) e invitan generosamente a España. Ambos como representantes de los que no pertenecemos a ese núcleo duro de decisión ni a las economías de 1a velocidad. Un gesto para tranquilizar una periferia que de otro modo podría rechazar de plano esa declaración, por serle totalmente ajena si en la foto no se incluye a «alguien de los suyos».

Estamos sin duda ante el reconocimiento oficial de la apertura de un melón que nadie tiene la más remota certeza de cómo manejar. Pero cuya escenificación, con representantes de las dos velocidades de la mano y en aparente acuerdo (como no podría ser de otra manera), debería abrir los ojos a todos los que parecemos condenados, por nuestra mala cabeza/economía, a la 2a velocidad. En este punto debemos insistir una vez más en las advertencias (here, here y here) que venimos realizando a los inversores para evitar la depreciación de activos (tanto financieros como inmobiliarios) que dicha Eurozona rota y la 2a velocidad conllevan de manera inherente.

Una vez abierta la veda, es decir, una vez ya no es tabú ni políticamente incorrecto hablar abiertamente de una Eurozona a dos o más velocidades, los analistas político-financieros de todo el mundo han comenzado a publicar sus posibles escenarios. Especialmente quirúrgico es el análisis de Wishart, Rojanasakul y Fraher de Bloomberg, en el que presentan 3 escenarios que implican la ruptura del Euro. Y otros 3 escenarios que permitirían mantener una única Eurozona y un status quo como el actual por algún tiempo más. En cualquier caso estamos ya en una Europa algo más realista y muy distinta a la que nos habían simulado durante tantos años. Las urnas de este 2017 decidirán en buena medida cuándo se rompe la Eurozona y el futuro de la Europa actual, lo cual es mucho mejor que lo ocurrido en la vieja Europa cuyo destino ha sido históricamente marcado por guerras. Mientras, los inversores del sur, deben tomar medidas de seguridad y prepararse para vivir en la 2a velocidad pero disfrutando de activos de la 1a.

Winter is coming…

Esta es la famosa y recurrente frase que la mayoría hemos escuchado a lo largo de todas las temporadas de la serie de éxito «Juego de Tronos».

Siempre se pronuncia como recordatorio de los tiempos duros a los que se van a enfrentar los protagonistas, pero también como argumento irrefutable para tomar medidas, que no por drásticas dejan de ser necesarias, ante la oscuridad, riguroso frío y escasez ya en ciernes.

Pues bien, diríamos que el invierno para el Sistema financiero también está llegando.

Tan sólo falta un catalizador que desencadene las tremendas consecuencias de las distorsiones a las que los bancos centrales han sometido sus balances y los Mercados. (more…)

Ya está aquí la UE a dos velocidades.

Para ponernos en situación merece a pena releer el artículo titulado «El proyecto secreto del Super-Estado Franco-Alemán«, en el que destacamos el radical cambio de planes que los dirigentes del corazón de la Unión (sic) han planeado para los Estados que no pueden seguir el ritmo económico de los países más avanzados de la UE (léase periferia y centro). Podéis leer también el demoledor documento original redactado en este sentido por los ministros de exteriores de Francia y Alemania en el pasado mes de Junio, como reacción al Brexit, y que se filtró muy discretamente en algunos medios de segunda fila. (more…)

El proyecto secreto del Superestado Franco-Alemán.

Con nocturnidad y discreción, los Ministros de Exteriores de Francia (Jean-Marc Ayrault) y Alemania (Frank-Walter Steinmeier) han acordado bilateralmente una serie de propuestas que contradicen radicalmente el modelo de Unión Europea que nos han venido vendiendo los euroburócratas desde hace décadas. La pregunta del millón es a quién proponen esta nueva Europa, y si esta declaración de intenciones es sólo eso o más bien un anuncio en toda regla del nuevo camino que va a emprender el núcleo duro de países europeos, comenzando por el eje Franco-Alemán y sumando al Benelux y a Italia (más por su historia fundacional que por su estado económico actual, obviamente). (more…)

Es urgente esperar… y saber qué se espera.

En los tiempos financieros y económicos que corren, como suele decir un viejo amigo, es urgente esperar. O sea que no son tiempos para emprender aventuras inversoras a largo plazo que sean susceptibles de verse afectadas por cambios macroeconómicos o conflictos geopolíticos, que hoy son más inciertos que nunca. Los pasos que los inversores deben dar en un entorno cenagoso como éste deben ser cortos, estables, prudentes. Es muy cierto, hoy más que nunca, que el concepto crisis es sinónimo de oportunidades, pero no no por ello debemos dar zancadas ambiciosas y aventureras cuando nos rodea una ciénaga minada. (more…)

China y el Delta del Río Perla (PRD).

El Delta del Río Perla, también conocido por sus siglas en inglés, PRD, es una zona económica muy potente situada al sur de China. Sus principales ciudades son 11: Nueve de ellas pertenecen a la provincia de Guangdong y suponen el 54% de toda su población (que es de 106 millones de habitantes); y las otras dos ciudades son Macau y Hong Kong, que a pesar de no pertenecer técnicamente a Mainland configuran también la potencia económica del PRD y aportan a la zona su status político y administrativo específico. En total esta zona representa nada menos que el 26,2% de las exportaciones de toda China, el 9,1% del PIB y «tan solo» el 4,2% de la población.

Esta zona tiene una extensión aproximada de unos 40.000 km2, o sea un tamaño como el de Suiza, pero con una población de unos 60 millones de habitantes como la de todo el Reino Unido. La zona se convertirá pronto en una mega-área metropolitana urbana en su totalidad, puesto que su crecimiento económico supera el 8% anual en ciudades como Guangzhou o Shenzen. Un auténtico hub económico para China, cuya economía planificada de Mercado queda claro que va muchísimo más allá del hub del delta del río Yangtze (Shanghái) o del hub de la zona de Tianjin (Pekín). (more…)

¿De alquiler o de compra?

A muchos les convendría juguetear de nuevo con las típicas páginas interactivas, como la que ofrece el NYT («Is it better to rent or to buy»), para tratar de averiguar si hoy en día resultaría más interesante comprar o alquilar una inmueble. Como podréis comprobar si hacéis este ejercicio, la clave está en las variables de la evolución del precio y alquiler de los inmuebles, pero sobre todo de las rentas que seamos capaces de obtener del dinero en los próximos años. Además podremos afinar introduciendo en la web multitud de variables como las expectativas de inflación, impuestos sobre la compra y la venta del inmueble, gastos de mantenimiento y de comunidad, comisiones del agente inmobiliario, etc. Lógicamente la estructura de dicha web interactiva obedece a los costes y formato del mercado de Real Estate norteamericano, pero de manera aproximada podréis adaptarlo a nuestro mercado inmobiliario.

Resulta difícil prever hacia dónde irán los precios inmobiliarios más allá de 5 o 10 años vista en España. Pero aún más difícil de calibrar es la inflación -o deflación- a la que nos llevarán los bancos centrales a medio y largo plazo, ni siquiera ellos tienen la más remota idea. Y para acabarlo de complicar debemos ser conscientes de que, en función de la inflación y el precio del dinero, la represión financiera (cuyos efectos explicamos detalladamente en 2013) perdurará penalizando a los rentistas y demás inversores o dará paso a un incremento de las rentabilidades de las inversiones en general. Y como decíamos, esa es quizá la variable más importante para la toma de decisión de alquilar o comprar un inmueble en estos momentos. Pero ojo, porque muchos inversores mal asesorados, ante su incapacidad para conseguir rendimientos financieros, se están lanzando en brazos de un mercado inmobiliaro que aún tiene recorrido a la baja a medio y largo plazo, a pesar del cacareado rebote a corto. Sobre todo si la economía nacional sigue en la UCI con déficit galopante y deuda creciente. Porque ambos males son enemigos de un crecimiento económico sostenible y lastran la generación de empleo y los incrementos salariales, que son tan necesarios para darle la vuelta al actual ciclo inmobiliario bajista iniciado hace casi una década. Y es que en este New Normal la realidad es muy tozuda y el futuro aún más incierto.

(+34) 93 626 47 75

(+34) 91 794 19 82

Category: Inmuebles

Tipos del Norte. Tipos del Sur (2a parte)

The abuse of bricks and mortar in Spanish wealth

Año 2007: A olivo más uno…

Ya es oficial: Eurozona 1 y Eurozona 2

Winter is coming…

Ya está aquí la UE a dos velocidades.

El proyecto secreto del Superestado Franco-Alemán.

Es urgente esperar… y saber qué se espera.

China y el Delta del Río Perla (PRD).

¿De alquiler o de compra?

Shall we help you search?

Cluster Family Office

Do you need help in capital and wealth management?

How can I avoid the negative effects that my fortune may have on my children?

How and when should I talk to my children about family wealth, and what relationship should they have with money throughout their adolescence?

How can I measure the real risks of my investments and protect my assets adequately?

Do I have sufficient liquidity and stable income to cover my needs on a permanent basis?

(+34) 93 626 47 75

(+34) 91 794 19 82