Errores estratégicos en los capitales pequeños y medios. Los cuatro activos variables.

Es innegable que cada día los ricos se distancian más y más de los pobres e incluso de la clase media y media/alta. Aunque es cierto que siguen creándose riquezas partiendo de nada o muy poco, la progresión de las fortunas consolidadas es inequívocamente ascendente en mayor proporción. Un factor que puede explicar este crecimiento generalizado entre los ricos es, quizás, el conocimiento cada vez mayor que poseen del mundo económico, pero también la contratación de ayuda especializada. Cada vez son más los ricos que mantienen y proyectan sus activos en el tiempo cultivando una preparación personal y/o una contratación de servicios especializados en altos niveles patrimoniales (family offices). La banca privada ya no es suficiente, es más nunca lo fue, puesto que los servicios integrales que necesita cualquier capital medio o alto desbordan a la primera de cambio cualquier gestor bancario. Además su dependencia de la propia entidad financiera lo inhabilita éticamente para el asesoramiento patrimonial de sus clientes, por no hablar de la incompetencia técnica de muchos de ellos. Pero no vamos a hablar de banqueros sino de algo más agradable: La diversificación de activos en los grandes patrimonios, aplicable también a los capitales medios. Continuamos, pues nuestra labor de demostrar de forma práctica que la mayor parte de los protocolos diseñados para la gestión de las grandes fortunas, son también muy rentables en patrimonios menores.

Pero jamás lo harán en plazas con alzas inmobiliarias saturadas ni mucho menos con burbujas inmobiliarias.

Llegados a este punto volvamos a comparar la situación estratégica de la clase media y media/alta con la de los ricos: ¿Que han hecho la mayoría de los españoles con sus excedentes de dinero en los últimos años? Evidentemente no estamos hablando de aquellos que tan sólo alcanzan para pagar su propia y única hipoteca sino de los que han adquirido, con o sin financiación, otros inmuebles como «valor seguro» donde invertir sus ahorros. La respuesta salta a la vista, siguen adquiriendo más y más inmuebles que no son prime en un mercado inmobiliario que no es estable ni mucho menos creciente o emergente. Quizás sean ahora más selectivos o en el mejor de los caso hayan dejado de adquirir, pero muy pocos han modificado su estrategia en consonancia con el radical cambio que ha empezado a sufrir el mercado inmobiliario y los tipos de interés.

Ganar dinero invirtiendo en inmuebles en plena especulación inmobiliaria ha sido en los últimos tiempos coser y cantar, el más tonto ha hecho enormes plusvalías. El banco financiaba a interés ridículo el 100% (o más) de un inmueble que en pocos meses o incluso semanas incrementaba su valor respecto la inversión espectacularmente. Hoy en día algunos tienen ya serios problemas para hacer frente a estas hipotecas cuyo interés ya no provoca tantas risas. Otros empiezan a darse cuenta que deberán arrastrar algunas hipotecas durante más tiempo del previsto. Pero además los precios han dejado de subir o incluso empiezan a corregir a la baja, salvo las excepciones prime, claro.

Ante este escenario, ¿qué están haciendo muchos inversores medios en España? Muy sencillo, algunos han dejado de arriesgar sus ahorros en la compra de nuevas promociones ya muy «inciertas», para «afianzar» ahora sus activos excedentes en bolsa… Estrategia surrealista donde las haya. Además casi todos renuncian a vender sus inmuebles a precios de mercado real actual argumentando que nunca bajarán: «Por menos de tanto no vendo, no tengo prisa, siempre valdrá más». Comparan con los precios de venta que se encuentran en las ofertas del sector y confirman su teoría de que, salvo contadas excepciones, los precios no bajan sino que simplemente dejan de subir. Lástima que se olviden de un detalle sin importancia: No se venden. El coste de oportunidad a partir de ese momento es enorme. La bajada de precios es cuestión de tiempo, de tipos de interés y de lo prime que sea el inmueble. Y por lo tanto el mantenimiento de los precios de venta en el tiempo, variará en función de la necesidad del propietario. Es decir los compradores más modestos que sufran más la subida de tipos de sus hipotecas deberán bajar los precios antes si quieren vender, mientras que los inversores más acomodados podrán mantener sus propiedades a la venta a precios superiores al mercado durante más tiempo, pero pagarán el coste de oportunidad de ir a contracorriente. No obstante los inmuebles que se acerquen más al nivel prime, tendrán mayor probabilidad de venderse al precio deseado.

Llegados a este punto, ¿por qué no aplicamos la estrategia de los HNWI y nos convertimos en Medium o incluso Low Net Worth Individuals? Desde nuestra perspectiva la respuesta está clara: Por una parte el desconocimiento de la estrategia correcta en cada ciclo, en segundo lugar la imposibilidad generalizada de invertir en renta fija con productos financieros de alto rendimiento adaptados a nuestra capacidad de inversión; y en tercer lugar por la cultura latina del pelotazo y el afán por la creación de riqueza súbita.

Para un patrimonio medio e incluso bajo, la propia vivienda ya cubre sobradamente la proporción de inmuebles correcta para un HNWI. Es decir, nuestra inversión en inmuebles debería centrarse en el pago de nuestra propia hipoteca durante muchos años, y nuestra capacidad de ahorro debería dirigirse hacia renta fija y variable proporcionalmente al ciclo económico de cada momento. A medida que el patrimonio aumenta, nuestros horizontes de inversión se ampliarán intentando mantener una proporción estratégica de los cuatro activos variables principales: Renta Fija, Inmuebles, Empresas/negocios y Renta variable. Adaptando esta proporción a cada escenario económico presente.

Esta progresión financiera viene asociada a la progresión personal tal y como definió Abraham Maslow en 1943 en su famosa pirámide. BlogoEmpresa nos hace un divertido y actualizado análisis de ésta a través de Pau, a quien por cierto felicitamos públicamente su cumpleaños para que siga con su punzante humor vinculando economía de la buena y divertimento. En Family Office adaptamos hace unos años esta teoría al mundo financiero personal de alto nivel, sustituyendo las Necesidades de Ego y Autorrealización por el Reconocimiento Público y la Filantropía. Así es según nuestra experiencia con clientes de family office.

En definitiva, como dijo nuestro amigo Echevarri: «Hay que saber leer el momento del partido en el que estamos». Y yo añadiría que además hay que tener mentalidad y estrategia de gran equipo sin perder de vista nuestras limitaciones. ¿O acaso no hay equipos que están arriba con presupuestos muy modestos? Alcanzado cierto nivel, lo difícil será mantenerse ahí arriba, tal y como reza nuestro encabezado. «Empecemos pues por lo fácil…»