{"id":22936,"date":"2009-03-03T00:01:00","date_gmt":"2009-03-03T00:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/clusterfamilyoffice.com\/blog\/?p=393"},"modified":"2009-03-03T00:01:00","modified_gmt":"2009-03-03T00:01:00","slug":"reequilibrio-y-rentas-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clusterfamilyoffice.com\/en\/reequilibrio-y-rentas-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Reequilibrio y rentas inmobiliarias."},"content":{"rendered":"
\"\"<\/a>\u00bfQu\u00e9 le ocurre a un banco al que m\u00e1s de un 15% de todas sus hipotecas han ca\u00eddo en n<\/span>egative equity<\/span><\/a>? Es decir, que el importe de los cr\u00e9ditos hipotecarios pendientes superan el valor actual de los inmuebles que los garantizan, cre\u00e1ndose as\u00ed un tremendo agujero en sus balances. La respuesta quiz\u00e1 sea tab\u00fa, pero a la vez l\u00f3gica: Esos bancos necesitan ayuda externa urgente para mantenerse a flote.<\/p>\n

En esa situaci\u00f3n se encuentran entidades como el grupo Lloyds<\/a> y HBOS, aunque me temo que habr\u00edan muchas m\u00e1s que las declaradas si se actualizaran las tasaciones de los inmuebles con rigor y realismo. Lo peor de todo es que esa situaci\u00f3n empeorar\u00e1 y mucho, ya que los precios inmobliarios seguir\u00e1n cayendo fuertemente. No puede ser de otro modo. Los crecientes embargos no van a ser guardados en el armario de los fiambres porque las entidades necesitan transformarlos urgentemente en dinero. Por lo tanto saldr\u00e1n al mercado multiplicando as\u00ed la oferta inmobiliaria. Y cuando eso sucede, los precios s\u00f3lo pueden ir en una direcci\u00f3n. Os recomiendo releer este art\u00edculo del pasado noviembre titulado \u00abInvertir en Recesi\u00f3n y Depresi\u00f3n\u00bb<\/a>, porque es tan vigente como el primer d\u00eda, a pesar de haber transcurrido 4 meses.<\/p>\n

A pesar de esa evidencia (si es que podemos considerar evidente alguna consecuencia futura en Econom\u00eda), hay muchos propietarios sin agobios crediticios que se niegan a vender y evitar as\u00ed minusval\u00edas futuras. Y la motivaci\u00f3n oficial que les lleva a no querer vender sus inmuebles es su actual rendimiento v\u00eda alquileres, puesto que casi todos convienen ya en que las plusval\u00edas inmobiliarias est\u00e1n demasiado lejos en el horizonte como para influir en esa decisi\u00f3n. Si calculamos el rendimiento obtenido v\u00eda alquileres utilizando el valor real de mercado que hoy conseguir\u00edamos mediante la venta, en muchos casos los rendimientos superan el 8%. Sobre el papel dir\u00edamos que se trata de inversiones inmobiliarias m\u00e1s que correctas y que no ser\u00eda f\u00e1cil encontrar alternativas financieras seguras<\/span> para conseguir esas cifras. Pero cuidado, debemos tener en cuenta todos sus riesgos. \"\"<\/a>Tal y como dijimos en \u00abDoctor, tengo inmuebles \u00bfes grave?\u00bb<\/a>: En el escenario depresivo actual, la probabilidad de que el inmueble quede vacante o de que suframos morosidad, aumenta y mucho. Habr\u00e1 que hilar muy fino para poder dormir tranquilos a medio plazo con el inquilino que ocupe nuestros inmuebles y que nos debe mantener las rentas. Su negocio y\/o econom\u00eda dom\u00e9stica probablemente se vaya a ver afectado tambi\u00e9n por la crisis, dificultando as\u00ed su continuidad como arrendatario, o al menos como inquilino solvente. Tambi\u00e9n debemos ser conscientes de que aumentar\u00e1 la oferta de inmuebles en alquiler: Inversores que compran propiedades pseudo-gangas<\/span> para alquilar y generar rentas (peligrosa pr\u00e1ctica en mercados bajistas si no son inmuebles absolutamente primes), segundas y terceras residencias cuyos propietarios necesitan alquilar y que hasta ahora se manten\u00edan para uso propio, promociones inmobiliarias reconvertidas durante la construcci\u00f3n por la previsible incapacidad de venta, particulares menos acuciados por las deudas que se lanzan al mercado de alquiler a la espera de que los precios de venta alcancen de nuevo el valor en el que mentalmente se anclaron, adem\u00e1s de los que salgan al mercado de alquiler despu\u00e9s de procesos de embargo bancarios en or\u00edgen.<\/p>\n

\"\"<\/a>Por supuesto el valor de venta tambi\u00e9n caer\u00e1. Y podremos en el futuro realizar todav\u00eda alg\u00fan calculo de rentabilidad, mezcla del avestruzamiento<\/a> y de una visi\u00f3n anclada en la Disneylandia<\/span> de donde venimos, si nuestro inquilino sigue pag\u00e1ndonos a\u00fan una renta como las actuales, mientras el precio vaya cayendo otro 30%. Alguno quiz\u00e1 supere rentabilidades de 2 d\u00edgitos con espectacular facilidad. Pero no nos enga\u00f1emos, esa situaci\u00f3n ser\u00e1 temporal e inestable y buscar\u00e1 su reequilibrio mediante la ca\u00edda de la renta, ya que el aumento de los precios inmobiliarios no lo concebimos mientras la depresi\u00f3n est\u00e9 con nosotros<\/span>. Es un fen\u00f3meno comparable al que ha ocurrido con los dividendos de la banca (SAN.MC<\/a>) respecto al precio al que cotizan sus acciones. Algo inestable, circunstancial y temporal a pesar de que en el caso de los bancos se pretende prolongar este desequilibrio para recuperar desesperadamente la confianza perdida de los accionistas.<\/p>\n

\"\"<\/a>A\u00fan as\u00ed, algunos inversores siguen comprando acciones en base a los dividendos pasados, del mismo modo como otros buscan inversiones inmobiliarias bas\u00e1ndose en alquileres tambi\u00e9n en v\u00edas de extinci\u00f3n. Pero no deber\u00edan olvidar que el Universo tiende al reequilibrio<\/a> y que Darwin juzgar\u00e1<\/a> la supervivencia de sus patrimonios sin favoritismos respecto a otros con distintos criterios de inversi\u00f3n patrimonial. A corto y medio plazo, cuando ese reequilibrio llegue, esos patrimonios inmobiliarios habr\u00e1n disminu\u00eddo casi tanto como algunas inversiones mobiliarias o como el patrimonio empresarial en tiempos de crisis. Recomendamos v\u00edvamente planificar la estrategia y la progresi\u00f3n patrimonial (en sus tres habituales formas: Financiero, inmobiliario y empresarial) a medio y largo plazo. Son tiempos muy dif\u00edciles para los que no lo hagan.<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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