{"id":22919,"date":"2009-01-12T08:04:00","date_gmt":"2009-01-12T08:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/clusterfamilyoffice.com\/blog\/?p=415"},"modified":"2009-01-12T08:04:00","modified_gmt":"2009-01-12T08:04:00","slug":"doctor-tengo-inmuebles-es-grave","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/clusterfamilyoffice.com\/en\/doctor-tengo-inmuebles-es-grave\/","title":{"rendered":"Doctor, tengo inmuebles, \u00bfes grave?"},"content":{"rendered":"
Vamos a analizar unos cuantos gr\u00e1ficos referentes al mercado inmobiliario norteamericano. Y a pesar de que podamos sentirnos al margen de lo que ocurra a los inmuebles de USA y a sus subprimes infectas, los europeos (y en especial los espa\u00f1oles) debemos seguir con mucho inter\u00e9s un mercado que anticipa lo que nos va a suceder meses m\u00e1s tarde a todos nosotros. Y es que el Nuevo Mundo anticipa de forma parad\u00f3jica el futuro del Viejo Continente.<\/div>\n
\"\"<\/a>El primer gr\u00e1fico refleja el cambio radical de tendencia en los propietarios de casas en los EE.UU. El \u00faltimo valor actualizado est\u00e1 en el 67,9% para el tercer cuatrimestre de 2008, que se sit\u00faa al mismo nivel del verano de 2001. Dejando de lado la gente que no tiene vivienda o se apelotona en casas de familiares (que los hay y cada d\u00eda m\u00e1s), esta reducci\u00f3n de propietarios se ve indefectiblemente compensada con un aumento del porcentaje de personas que viven de alquiler.<\/div>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

A trav\u00e9s del siguiente gr\u00e1fico podremos hacer una reflexi\u00f3n interesante ya que en \u00e9l vemos el porcentaje de propiedades vacantes, o sea deshabitadas en los \u00faltimos 50 a\u00f1os. En las dos primeras d\u00e9cadas vemos como el promedio se situaba entorno al 1,5%, mientas que en los \u00faltimos 20 a\u00f1os y hasta aproximadamente 2006\/7 la media se manten\u00eda en un 1,7%. A partir de ah\u00ed, el porcentaje se ha disparado hasta casi un 3% actual.<\/div>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Pero \u00bfpor qu\u00e9 hay m\u00e1s casas vac\u00edas ahora, cuando parece que hay m\u00e1s inquilinos que buscan casa en alquiler? La respuesta es contundente: Los propietarios <\/span>de facto<\/span> de estas propiedades vacantes son entidades financieras<\/span>. Y \u00e9stas no consienten que los morosos titulares del pr\u00e9stamo hipotecario sigan haciendo uso de la vivienda. Pero como el proceso de ejecuci\u00f3n de hipoteca (foreclosure<\/span>) y embargo est\u00e1 en curso, tampoco puede ser alquilada a nadie. Ni siquiera ser\u00e1 esa la intenci\u00f3n futura de la entidad que se quede finalmente con la propiedad del inmueble. Seguir\u00e1 vacante hasta que encuentre comprador, bien sea carro\u00f1ero<\/a> o usuario final. Tampoco los propietarios de inmuebles estresados por dificultades econ\u00f3micas (distressed properties), que han incurrido en morosidad leve en sus multiples deudas, pero todav\u00eda relativamente lejos de los embargos (meses), est\u00e1n por la labor de alquilar sus viviendas. En estos casos s\u00f3lo la venta, aunque sea por el precio de la deuda, les puede sacar del agujero. Unas ventas que en muchos casos jam\u00e1s se producir\u00e1n antes del foreclosure<\/span>, y que a\u00fan produci\u00e9ndose no evitar\u00e1n que muchos multipropietarios (de inmuebles y de hipotecas mayores que sus valores actuales) caigan en defaults familiares masivos.<\/p>\n

Hasta el momento poco importa que los malvados Mac & Mae<\/a> hayan iniciado el camino <\/a>que ya adelantamos nosotros en Octubre 2008:<\/p>\n

\"\"<\/a>\u00abEn los pr\u00f3ximos 2, 3 o 4 a\u00f1os debemos ver lo peor. Es decir, ser\u00e1n los peores a\u00f1os para los Estados que van a absorber los cr\u00e9ditos que se convierten ya en embargos de imposible liquidez, pero con un agravante que los har\u00e1 radicalmente distintos: A diferencia de las entidades creditoras que vendieron los cr\u00e9ditos, el Estado o las entidades parap\u00fablicas creadas ad hoc, no se podr\u00e1n permitir el embargo y desahucio masivo de su poblaci\u00f3n. Quiz\u00e1s se adopten soluciones sociales que mantengan a sus inquilinos en las que fueron anta\u00f1o sus propias viviendas hipotecadas a cambio de alquileres muy por debajo del precio de mercado. Quiz\u00e1s adem\u00e1s tengan opciones de compra limitadas en el futuro. Pero lo que parece impensable es que la ejecuci\u00f3n de hipotecas por parte de entidades p\u00fablicas conlleve un problema social y humano a millones y millones de personas. Una verdadera subvenci\u00f3n de la vivienda al m\u00e1s puro estilo popular (de la China, no del PP).\u00bbEn un escenario de vacas flacas y de morosidad creciente, los inmuebles vacantes aumentan sin parar, a pesar del incremento de la demanda de vivienda en alquiler.\u00bb<\/p><\/blockquote>\n

Y para finalizar un gr\u00e1fico de las unidades inmobiliarias en alquiler<\/span>. En azul las ocupadas, y en rojo las vacantes:<\/p>\n

\"\"<\/a>
Como se ve claramente, en los \u00faltimos 4 a\u00f1os el n\u00famero de unidades ha aumentado invirtiendo la tendencia iniciada en 1995. Se han a\u00f1adido as\u00ed m\u00e1s de 3,5 millones de unidades al mercado americano, sin embargo s\u00f3lo se han construido 1 mill\u00f3n destinadas al alquiler. Es decir, que 2,5 millones de viviendas han migrado del mercado de propiedad al de alquiler. \"\"<\/a>Y entre ellos encontraremos diversas motivaciones: Inversores que compran propiedades para alquilar y generar rentas (peligrosa pr\u00e1ctica en mercados bajistas si no son inmuebles absolutamente primes), segundas y terceras residencias cuyos propietarios necesitan alquilar y que hasta ahora se manten\u00edan para uso propio, promociones inmobiliarias reconvertidas durante la construcci\u00f3n por la previsible incapacidad de venta, particulares menos acuciados por las deudas que se lanzan al mercado de alquiler a la espera de que los precios de venta alcancen de nuevo el valor en el que mentalmente se anclaron, etc. Si todos estos inmuebles hubieran ido a engrosar la oferta de venta, el colapso de los precios inmobiliarios ser\u00eda mucho m\u00e1s brutal.<\/p>\n

Resumiendo, probablemente seguiremos viendo descensos en los precios inmobiliarios, aumentos en los porcentajes de desocupaci\u00f3n de las viviendas de propiedad y, de forma m\u00e1s ligera tambi\u00e9n aumentos en la desocupaci\u00f3n de alquiler. Pensando en positivo podr\u00edamos esperar que la desocupaci\u00f3n forzosa de la propiedad genere suficiente demanda de alquiler para compensar la migraci\u00f3n de los propietarios hacia dicha oferta. Pero personalmente creo que esto no lo veremos hasta dentro de 3 o 4 a\u00f1os, manteniendo los precios de alquiler bastante estables o incluso algo bajistas a corto plazo.<\/p>\n

\"\"<\/a>Pese a algunos optimistas o pol\u00edticos el pron\u00f3stico para el tenedor de inmuebles es reservado. Y lo venimos diciendo<\/a> desde hace mucho tiempo. Los ansiol\u00edticos<\/a> siempre fueron malos compa\u00f1eros de viaje si la recesi\u00f3n se prolonga. Bienvenidos a la Depresi\u00f3n. \u00c1nimo.<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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